賃貸の社宅も、正確に社宅家賃を計算すると節税につながるらしい

顧問税理士から聞いたお話というか、聞いていろいろ手続きしたお話です。

私の場合、賃貸の自宅を社宅扱いにしています。社宅といっても自宅兼事務所なので家賃を丸々経費計上できるわけでなく、現状は家賃の50%を経費(地代家賃)としてざっくりと計上しています。

 

このざっくりと算出した地代家賃は、社宅家賃を正確に計算すると、50%を超えて経費にできる場合があるらしいのです。

税理士の説明によると必要なのは「建物と土地の固定資産税の課税標準額」。これが分かることで正確に社宅家賃が計算できるそうです。

と説明を受けるも、全くチンプンカンプンだったんですが、とりあえず市役所に書類を取りに行きます。

 

賃貸物件の建物と土地の評価証明書の取得

「建物と土地の固定資産税の課税標準額」を知るために必要な書類は、その年度の土地・建物の評価証明書です。

賃貸契約書と身分証明書があれば、物件を借りている人でも発行できます。

ここで一つ注意点があって、賃貸物件の場合、不動産の仲介業者が建物と土地を管理している場合があります。この場合は、実際の大家さんが仲介業者に建物の管理を委任していることが分かる書類も持参しないと評価証明書を発行してもらえない場合があります。

自分の場合は、実際の大家さんが仲介業者と交わした「管理委託証明書」のコピーを提出したら評価証明書を取得することができました。

ちなみに評価証明書は土地と建物でそれぞれ一部ずつ。

(建物)
141227_001

(土地)
141227_002

それぞれに評価額が書いてあります。

賃貸物件の場合は、分譲マンションのように区分所有ではないので部屋単位での建物と土地の評価証明書は発行できないそうです。

部屋単位の評価額は床面積の数字から、按分で計算する形になります。

 

書類が揃ったら、賃貸契約書のコピーと一緒に顧問税理士に提出すれば、部屋の床面積を元に計算してくれると思います。私の場合は計算してくれました。

 

試しに自分で社宅家賃を計算してみる

税理士に正確な社宅家賃の計算を任せていますが、自分でも試しにざっくりとした値を使って計算してみたいと思います。

物件の不動産スペックを仮に下記のように設定します。

  • 建物の評価額 8000万円
  • 建物の総床面積 1600㎡
  • 土地の評価額 4000万円
  • 土地の面積 400㎡

 

社員が住んでいる部屋の面積と賃貸料を下記のように設定します。

  • 社員が住んでいる部屋の床面積 60㎡
  • 社員が住んでいる部屋の賃貸料 8万円

 

今までなら、会社が負担する地代家賃は50%の4万円になっていました。

これを国税庁のページを参考に社宅家賃を計算します。国税庁のページ上だと家賃のことを賃貸料相当額と表現してますね。

参考 ⇒ No.2600 役員に社宅などを貸したとき|源泉所得税|国税庁

家賃の計算は、国税庁のページにあるとおり、3つの計算式を使います。

 

計算1.(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2%

仮定では、建物の評価額は8000万円です。これは一棟の評価額なので、社員の部屋の床面積を、建物の総床面積で割って按分割合を先に算出します。

  • 按分割合の計算:60㎡ ÷ 1600㎡ = 0.0375(3.75%)
  • 社員の部屋の評価額(建物)の計算:0.0375 x 8000万円 = 300万円
  • 計算1の算出:300万円 x 0.2% = 6000円

 

計算2.12円×(その建物の総床面積(㎡)/3.3㎡)

12円とか3.3㎡の意味は税理士の方も知らないって仰ってましたw

  • 計算2の算出:12円 x (1600㎡ ÷ 3.3㎡ ≑ 484.8) ≑ 5818円

 

計算3.(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22%

土地についても按分割合の計算を先にします。

  • 按分割合の計算:60㎡ ÷ 400㎡ = 0.15
  • 社員の部屋の評価額(土地)の計算:4000万円 x 0.15 = 600万円
  • 計算3の算出:600万円 x 0.22% = 13200円

 

計算1+2+3の合計

上記3つの計算で得た数字を合算すると、

  • 6000円 + 5818円 + 13200円 = 25018円

 

これが社宅家賃の相当額になります。この金額の50%以上を社員側が自己負担すれば課税されません。

 

上記から計算すると

  • 25018円 ÷ 2 = 12509円

 

これが社員が負担する家賃です。実際の家賃は仮定上、8万円ですから、

  • 8万円 -12509円 = 67491円

 

地代家賃が上記のように設定できることになります。家賃に対する比率は約84%、年間30万円近く変わることになりますね。

 

最後に(予防線含め)

今回の記事は税理士とのやり取りから、備忘録的に書いたものです。この記事を参考にされて、何かあったとしても私自身は責任を負いかねるので、あくまで参考にだけして頂けると嬉しいです。

記事の後半で、いろいろ自分で計算してみましたが、ところどころ省略して計算してますので、ちゃんとした計算は、税理士さんにお任せした方が良いと思います。

1 個のコメント